Ein Erbfall bringt neben der Trauer auch Entscheidungen mit sich, die schnell getroffen werden müssen.
Zuletzt aktualisiert: März 2026 · Autor: Jannik Marcus
Eine Immobilie zu erben klingt nach einem Geschenk. In Wahrheit ist es oft das Gegenteil: Fristen laufen, das Finanzamt meldet sich, und wenn mehrere Erben beteiligt sind, wird es schnell kompliziert.
Dieser Ratgeber zeigt Ihnen Schritt für Schritt, was in den ersten Wochen nach dem Erbfall zu tun ist. Und welche Optionen Sie mit der Immobilie haben.
Als Makler und Hausverwaltung begleiten wir regelmäßig Erben und Erbengemeinschaften. Wir wissen, wo die typischen Stolperfallen liegen.
Alleinerbe oder Erbengemeinschaft? Testament vorhanden? Nachlassgericht kontaktieren.
Was steckt hinter der Erbmasse? Schulden? Hypotheken? Grundbuch einsehen.
Frist: 6 Wochen ab Kenntnis. Nur annehmen, wenn der Wert die Schulden übersteigt. Wer die Frist verstreichen lässt, hat automatisch angenommen.
Frist: 3 Monate. Schriftliche Meldepflicht. Sonst droht ein Steuerhinterziehungsverfahren.
Innerhalb von 2 Jahren kostenlos. Danach gebührenpflichtig.
Ohne Testament greift die gesetzliche Erbfolge. Das führt häufig zu einer Erbengemeinschaft. Für jede Entscheidung braucht es einen gemeinsamen Beschluss.
Sie wollen selbst einziehen? Dann müssen Sie die anderen Erben auszahlen. Notarielle Beglaubigung nötig.
Die häufigste Lösung. Ein neutraler Makler berücksichtigt die Interessen aller Erben. Der Erlös wird aufgeteilt.
Letzter Ausweg, wenn keine Einigung möglich ist. Preise liegen oft weit unter Marktwert. Dazu kommen Verfahrenskosten.
Unser Mehrwert: Als neutraler Makler berücksichtigen wir die Interessen aller Erben. Kein Erbe wird bevorzugt, kein Bereicherungsvorwurf entsteht.
Alle Details zu Fristen, Steuern und Ihren Optionen? Unser kostenloser Ratgeber hat 20 Seiten mit Checklisten.
Die Steuerlast hängt vom Verwandtschaftsgrad und vom Immobilienwert ab. Je näher Sie mit dem Erblasser verwandt sind, desto höher der Freibetrag.
| Verwandtschaftsgrad | Steuerklasse | Freibetrag |
|---|---|---|
| Ehepartner / Lebenspartner | I | 500.000 € |
| Kinder, Stief-/Adoptivkinder | I | 400.000 € |
| Enkel | I | 200.000 € |
| Eltern, Großeltern | I | 100.000 € |
| Geschwister | II | 20.000 € |
| Nicht verwandt | III | 20.000 € |
Gut zu wissen: Selbstgenutzte Immobilien können steuerfrei vererbt werden, wenn der Erbe mindestens 10 Jahre darin wohnt. Für Ehepartner gilt keine Größenbeschränkung, für Kinder maximal 200 m².
Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuerberatung. Konsultieren Sie einen Steuerberater.
Steuerbefreiung möglich (10 Jahre Selbstnutzung). Aber: Passt die Immobilie zu Ihrem Leben? Größe, Lage, Zustand prüfen. Renovierungskosten realistisch einschätzen.
Inflationssichere Anlage mit Mieteinnahmen. Aber: Verantwortung als Vermieter. Unser Schwesterunternehmen IMMOJECTS übernimmt die Verwaltung.
Achtung: Erst vermieten und dann doch verkaufen ist die schlechteste Reihenfolge. Vermietete Immobilien erzielen deutlich geringere Verkaufspreise.
Die meisten Erben entscheiden sich für den Verkauf. Kapital freisetzen, keine Instandhaltung, Erbengemeinschaft auflösen.
Wichtig: Unvermietete Immobilien sind fast immer mehr wert.
Ihr Angehöriger war bereits im Seniorenalter? Unser Ratgeber Wohnen im Alter zeigt weitere Optionen.
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Hamburg: Der Hamburger Markt nimmt gut gepflegte Immobilien bereitwillig auf. Wer eine geerbte Immobilie hier verkaufen will, sollte den aktuellen Marktwert kennen.
Münster: Auch in Münster sind Wohnimmobilien gefragt. Besonders Einfamilienhäuser in guten Lagen finden schnell neue Eigentümer.
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Häufig gestellte Fragen
Nein. Sie haben 6 Wochen ab Kenntnis der Erbschaft Zeit, das Erbe auszuschlagen. Wenn der Nachlass überschuldet ist, kann das sinnvoll sein. Achtung: Lässt man die Frist verstreichen, gilt das Erbe als angenommen.
Das hängt vom Verwandtschaftsgrad ab. Ehepartner haben einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder von 400.000 Euro. Selbstgenutzte Immobilien können unter bestimmten Bedingungen komplett steuerfrei vererbt werden. Lassen Sie sich von einem Steuerberater beraten.
Als letzte Option bleibt die Teilungsversteigerung. Dabei werden Immobilien oft weit unter Marktwert versteigert. Dazu kommen Verfahrenskosten. Wir empfehlen immer den einvernehmlichen Verkauf mit einem neutralen Makler.
Ja, wenn der Erblasser die Immobilie selbst genutzt hat oder sie länger als 10 Jahre im Besitz war. Bei vermieteten Immobilien gilt die 10-Jahres-Spekulationsfrist. Lassen Sie das im Einzelfall von Ihrem Steuerberater prüfen.
Das Finanzamt verwendet einen pauschalen Durchschnittswert. Ein eigenes Gutachten kann wertmindernde Eigenschaften berücksichtigen und die Erbschaftssteuer senken. Wir bieten eine kostenlose Erstbewertung an.
In gefragten Lagen in Hamburg und Münster aktuell zwischen 6 und 12 Wochen. Die Dauer hängt von Lage, Zustand, Preis und ob die Immobilie vermietet ist ab. Wir geben Ihnen eine realistische Einschätzung.