Immobilie geerbt: Was Sie jetzt wissen und entscheiden müssen
Ein Erbfall bringt neben der Trauer auch Entscheidungen mit sich, die schnell getroffen werden müssen.
Zuletzt aktualisiert: März 2026 · Autor: Jannik Marcus
Eine Immobilie zu erben klingt nach einem Geschenk. In Wahrheit ist es oft das Gegenteil: Fristen laufen, das Finanzamt meldet sich, und wenn mehrere Erben beteiligt sind, wird es schnell kompliziert.
Dieser Ratgeber zeigt Ihnen Schritt für Schritt, was in den ersten Wochen nach dem Erbfall zu tun ist. Und welche Optionen Sie mit der Immobilie haben.
Als Makler und Hausverwaltung begleiten wir regelmäßig Erben und Erbengemeinschaften. Wir wissen, wo die typischen Stolperfallen liegen.
Die ersten Wochen nach dem Erbfall
1. Rechtsstellung klären
Alleinerbe oder Erbengemeinschaft? Testament vorhanden? Nachlassgericht kontaktieren.
2. Erbe prüfen
Was steckt hinter der Erbmasse? Schulden? Hypotheken? Grundbuch einsehen.
3. Annehmen oder ausschlagen
Frist: 6 Wochen ab Kenntnis. Nur annehmen, wenn der Wert die Schulden übersteigt. Wer die Frist verstreichen lässt, hat automatisch angenommen.
4. Finanzamt informieren
Frist: 3 Monate. Schriftliche Meldepflicht. Sonst droht ein Steuerhinterziehungsverfahren.
5. Grundbuch berichtigen lassen
Innerhalb von 2 Jahren kostenlos. Danach gebührenpflichtig.
Erbengemeinschaft: Wenn mehrere Erben sich einigen müssen
Ohne Testament greift die gesetzliche Erbfolge. Das führt häufig zu einer Erbengemeinschaft. Für jede Entscheidung braucht es einen gemeinsamen Beschluss.
Miterben auszahlen
Sie wollen selbst einziehen? Dann müssen Sie die anderen Erben auszahlen. Notarielle Beglaubigung nötig.
Einvernehmlich verkaufen
Die häufigste Lösung. Ein neutraler Makler berücksichtigt die Interessen aller Erben. Der Erlös wird aufgeteilt.
Teilungsversteigerung
Letzter Ausweg, wenn keine Einigung möglich ist. Preise liegen oft weit unter Marktwert. Dazu kommen Verfahrenskosten.
Unser Mehrwert: Als neutraler Makler berücksichtigen wir die Interessen aller Erben. Kein Erbe wird bevorzugt, kein Bereicherungsvorwurf entsteht.
Alle Details zu Fristen, Steuern und Ihren Optionen? Unser kostenloser Ratgeber hat 20 Seiten mit Checklisten.
Erbschaftssteuer auf Immobilien: Das müssen Sie wissen
Die Steuerlast hängt vom Verwandtschaftsgrad und vom Immobilienwert ab. Je näher Sie mit dem Erblasser verwandt sind, desto höher der Freibetrag.
| Verwandtschaftsgrad | Steuerklasse | Freibetrag |
|---|---|---|
| Ehepartner / Lebenspartner | I | 500.000 € |
| Kinder, Stief-/Adoptivkinder | I | 400.000 € |
| Enkel | I | 200.000 € |
| Eltern, Großeltern | I | 100.000 € |
| Geschwister | II | 20.000 € |
| Nicht verwandt | III | 20.000 € |
Gut zu wissen: Selbstgenutzte Immobilien können steuerfrei vererbt werden, wenn der Erbe mindestens 10 Jahre darin wohnt. Für Ehepartner gilt keine Größenbeschränkung, für Kinder maximal 200 m².
Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuerberatung. Konsultieren Sie einen Steuerberater.
Behalten, vermieten oder verkaufen?
Eigennutzung
Steuerbefreiung möglich (10 Jahre Selbstnutzung). Aber: Passt die Immobilie zu Ihrem Leben? Größe, Lage, Zustand prüfen. Renovierungskosten realistisch einschätzen.
Vermietung
Inflationssichere Anlage mit Mieteinnahmen. Aber: Verantwortung als Vermieter. Unser Schwesterunternehmen IMMOJECTS übernimmt die Verwaltung.
Achtung: Erst vermieten und dann doch verkaufen ist die schlechteste Reihenfolge. Vermietete Immobilien erzielen deutlich geringere Verkaufspreise.
Verkauf
Die meisten Erben entscheiden sich für den Verkauf. Kapital freisetzen, keine Instandhaltung, Erbengemeinschaft auflösen.
Wichtig: Unvermietete Immobilien sind fast immer mehr wert.
Ihr Angehöriger war bereits im Seniorenalter? Unser Ratgeber Wohnen im Alter zeigt weitere Optionen.
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Geerbte Immobilie in Hamburg oder Münster?
Hamburg: Der Hamburger Markt nimmt gut gepflegte Immobilien bereitwillig auf. Wer eine geerbte Immobilie hier verkaufen will, sollte den aktuellen Marktwert kennen.
Münster: Auch in Münster sind Wohnimmobilien gefragt. Besonders Einfamilienhäuser in guten Lagen finden schnell neue Eigentümer.
Sie haben geerbt und wissen nicht weiter?
Wir beraten Erben und Erbengemeinschaften. Neutral, persönlich, unverbindlich.
Oder rufen Sie uns an: +49 40 334 607 65 0
Häufig gestellte Fragen
Häufig gestellte Fragen
Muss ich eine geerbte Immobilie annehmen?
Nein. Sie haben 6 Wochen ab Kenntnis der Erbschaft Zeit, das Erbe auszuschlagen. Wenn der Nachlass überschuldet ist, kann das sinnvoll sein. Achtung: Lässt man die Frist verstreichen, gilt das Erbe als angenommen.
Wie hoch ist die Erbschaftssteuer auf Immobilien?
Das hängt vom Verwandtschaftsgrad ab. Ehepartner haben einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder von 400.000 Euro. Selbstgenutzte Immobilien können unter bestimmten Bedingungen komplett steuerfrei vererbt werden. Lassen Sie sich von einem Steuerberater beraten.
Was passiert, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einigt?
Als letzte Option bleibt die Teilungsversteigerung. Dabei werden Immobilien oft weit unter Marktwert versteigert. Dazu kommen Verfahrenskosten. Wir empfehlen immer den einvernehmlichen Verkauf mit einem neutralen Makler.
Kann ich eine geerbte Immobilie steuerfrei verkaufen?
Ja, wenn der Erblasser die Immobilie selbst genutzt hat oder sie länger als 10 Jahre im Besitz war. Bei vermieteten Immobilien gilt die 10-Jahres-Spekulationsfrist. Lassen Sie das im Einzelfall von Ihrem Steuerberater prüfen.
Wie ermittle ich den Wert einer geerbten Immobilie?
Das Finanzamt verwendet einen pauschalen Durchschnittswert. Ein eigenes Gutachten kann wertmindernde Eigenschaften berücksichtigen und die Erbschaftssteuer senken. Wir bieten eine kostenlose Erstbewertung an.
Wie lange dauert es, eine geerbte Immobilie zu verkaufen?
In gefragten Lagen in Hamburg und Münster aktuell zwischen 6 und 12 Wochen. Die Dauer hängt von Lage, Zustand, Preis und ob die Immobilie vermietet ist ab. Wir geben Ihnen eine realistische Einschätzung.